W ogłoszeniach nieruchomości pewne informacje potrafią od razu zmienić nastawienie kupującego. Parter. Czwarte piętro bez windy. Ostatnia kondygnacja. Okna wychodzące na ulicę. Brak balkonu. Dla części osób wystarczy jedna z tych cech, żeby nie otwierać ogłoszenia. Inni w ogóle nie uznają jej za problem.
Dlatego trudno stworzyć uniwersalny cennik wad mieszkania. Nie da się uczciwie powiedzieć, że parter zawsze oznacza określony procent mniej, a brak windy obniża wartość dokładnie o konkretną kwotę. Wiele zależy od budynku, lokalizacji, standardu mieszkania i przede wszystkim od tego, komu nieruchomość może odpowiadać.
Parter nie zawsze jest wadą
Klasyczny parter w starszym bloku może rzeczywiście budzić zastrzeżenia. Okna znajdują się blisko chodnika, przechodnie zaglądają do środka, a mieszkańcy klatki regularnie przechodzą obok drzwi. Do tego mogą dochodzić większy hałas, mniejsza ilość światła i obawy dotyczące bezpieczeństwa.
Ale wystarczy zmienić kilka warunków i sytuacja wygląda inaczej. Mieszkanie znajduje się w nowym budynku, jest odsunięte od ciągu pieszego, ma duży taras i prywatny ogródek. Nagle parter staje się cechą, której część kupujących aktywnie poszukuje.
Takie mieszkania są szczególnie interesujące dla rodzin z małymi dziećmi, właścicieli psów czy osób, którym zależy na bezpośrednim wyjściu na zewnątrz. Dla osoby starszej brak konieczności korzystania z windy również może być zaletą.
Samo słowo „parter” nie mówi więc jeszcze wiele o wartości nieruchomości. Trzeba zobaczyć, jak ten parter funkcjonuje w konkretnym budynku.
Co rzeczywiście przeszkadza na parterze?
Największe znaczenie ma poziom prywatności. Jeżeli okna salonu znajdują się dwa metry od chodnika, którym przez cały dzień przechodzą ludzie, część kupujących będzie traktowała to jako istotną wadę. Rolety lub zasłony rozwiązują problem technicznie, ale jednocześnie ograniczają dostęp światła.
Znaczenie ma również wysokość położenia lokalu. W niektórych budynkach „parter” znajduje się wyraźnie powyżej poziomu terenu. W innych okna są niemal na wysokości chodnika. To dwie zupełnie różne sytuacje.
W starszych budynkach warto zwrócić uwagę także na to, co znajduje się pod mieszkaniem. Lokal nad nieogrzewaną piwnicą może mieć chłodniejszą podłogę. Jeżeli budynek ma problemy z izolacją lub wilgocią, właśnie najniższe kondygnacje mogą odczuwać je najbardziej.
Ostatnie piętro również ma dwie strony
Przez lata mieszkania na ostatnich piętrach starszych bloków nie zawsze cieszyły się najlepszą opinią. Obawiano się nagrzewania latem, problemów z dachem oraz konieczności wchodzenia wysoko po schodach.
Część tych problemów nadal może występować, ale nie można automatycznie przenosić ich na każdy budynek.
W nowoczesnym budownictwie najwyższa kondygnacja bywa wręcz najbardziej atrakcyjna. Brak sąsiadów nad głową, lepszy widok, większa prywatność, taras i więcej światła mogą sprawić, że właśnie takie mieszkania należą do najdroższych w inwestycji.
Kluczowe pytanie brzmi więc nie „czy to ostatnie piętro?”, ale „co wynika z tego, że jest to ostatnie piętro?”.
Dach może mieć większe znaczenie niż numer kondygnacji
W przypadku mieszkania bezpośrednio pod dachem warto sprawdzić jego stan oraz historię remontów. Ślady przecieków, problemy z izolacją czy bardzo wysokie temperatury latem mogą realnie wpływać na komfort użytkowania.
Z drugiej strony po wykonaniu prawidłowej termomodernizacji część dawnych problemów może przestać mieć znaczenie. Dlatego samo założenie, że każde mieszkanie na ostatnim piętrze będzie latem bardzo gorące, jest zbyt dużym uproszczeniem.
Kupujący powinien oceniać konkretny budynek, a sprzedający powinien być przygotowany na pytania dotyczące dachu i izolacji.
Brak windy najbardziej boli tam, gdzie trzeba jej używać
Drugie piętro bez windy i piąte piętro bez windy to nie ta sama nieruchomość.
Na niższych kondygnacjach brak windy może być dla wielu osób praktycznie obojętny. Im wyżej znajduje się mieszkanie, tym bardziej ogranicza się jednak grupa potencjalnych nabywców.
Warto przy tym spojrzeć szerzej niż tylko na wiek kupującego. Młoda osoba może bez problemu wejść kilka pięter po schodach, ale sytuacja zmienia się, gdy codziennie trzeba wnosić wózek dziecięcy, zakupy albo rower.
Brak windy może więc nie przeszkadzać obecnemu właścicielowi, a jednocześnie być bardzo ważnym kryterium dla dużej części osób poszukujących mieszkania.
Największym problemem wady jest mniejsza liczba kupujących
To właśnie w ten sposób warto patrzeć na większość niepożądanych cech nieruchomości.
Jeżeli pewna cecha sprawia, że połowa osób poszukujących podobnego mieszkania nie bierze go pod uwagę, zaczyna mieć ona znaczenie ekonomiczne. Sprzedający ma mniejszą grupę potencjalnych nabywców, a tym samym mniejszą szansę na pojawienie się kilku osób zainteresowanych zakupem w tym samym czasie.
Nie oznacza to automatycznie konieczności dużej obniżki. Oznacza jednak, że mieszkanie powinno być prawidłowo pozycjonowane względem konkurencyjnych ofert.
Brak balkonu może być drobiazgiem albo poważnym problemem
W centrum dużego miasta część kupujących zaakceptuje brak balkonu w zamian za świetną lokalizację. Na nowym osiedlu, gdzie niemal wszystkie konkurencyjne mieszkania mają balkony lub tarasy, ten sam brak staje się znacznie bardziej widoczny.
Podobnie działa brak miejsca parkingowego. W jednej lokalizacji samochód można bez problemu zostawić przy ulicy. W innej znalezienie miejsca po godzinie 18:00 graniczy z cudem.
Wartość konkretnej cechy zawsze trzeba więc oceniać w kontekście otoczenia i innych dostępnych ofert.
Okna na ruchliwą ulicę – wada, której nie da się wyremontować
Łazienkę można przebudować. Kuchnię można wymienić. Ściany można pomalować. Ruchliwej ulicy pod oknem nie da się przenieść.
Takie cechy mają szczególne znaczenie, ponieważ kupujący wie, że pozostaną z nim po zakupie. Dobre okna mogą ograniczyć hałas wewnątrz mieszkania, ale po ich otwarciu problem wraca. Balkon od strony bardzo ruchliwej drogi również będzie wykorzystywany inaczej niż balkon wychodzący na spokojne podwórko.
Nie znaczy to, że mieszkanie przy ruchliwej ulicy jest niesprzedawalne. W centrum miasta część kupujących świadomie akceptuje większy hałas w zamian za dogodną lokalizację. Ponownie decyduje relacja pomiędzy wadą, zaletami i ceną.
Ciemne mieszkanie może wyglądać dobrze tylko przez godzinę
Ekspozycja okien, piętro oraz odległość od sąsiednich budynków wpływają na ilość naturalnego światła. Jest to cecha, której nie widać dobrze w podstawowych parametrach ogłoszenia.
Mieszkanie może mieć odpowiedni metraż, dobry układ i wysoki standard, ale jeżeli przez większość dnia wymaga włączonego światła, część kupujących odbierze je znacznie gorzej.
Problem bywa szczególnie widoczny na niskich kondygnacjach w gęstej zabudowie. Wysokie drzewa lub budynek stojący kilka metrów naprzeciwko okien mogą mieć większy wpływ na komfort niż numer piętra zapisany w ogłoszeniu.
Nie każdą wadę warto próbować ukryć
Sprzedający czasami obawia się, że wskazanie niekorzystnej cechy zniechęci zainteresowanych. W praktyce ukrywanie oczywistych rzeczy często tylko przesuwa moment rezygnacji.
Jeżeli mieszkanie znajduje się na czwartym piętrze bez windy, kupujący i tak dowie się o tym przed podpisaniem umowy. Jeżeli okna wychodzą na ruchliwą ulicę, zauważy ją podczas prezentacji.
Lepiej, aby na oglądanie przychodziły osoby, które znają podstawowe cechy nieruchomości i mimo nich są zainteresowane zakupem. Pozwala to uniknąć prezentacji, które od początku nie miały szans zakończyć się transakcją.
Czy da się policzyć wartość konkretnej wady?
Można próbować ją oszacować, ale nie powinno się robić tego za pomocą jednej uniwersalnej tabeli.
Najlepszym punktem odniesienia są podobne nieruchomości w tej samej lokalizacji. Jeżeli dostępne są dane dotyczące mieszkań o zbliżonym metrażu, standardzie i układzie, ale znajdujących się na innych kondygnacjach lub posiadających dodatkowe udogodnienia, można sprawdzić, jak rynek reagował na te różnice.
Trzeba przy tym uważać na ceny z ogłoszeń. Informacja, że właściciel mieszkania na czwartym piętrze bez windy oczekuje określonej kwoty, nie oznacza jeszcze, że ktoś rzeczywiście tyle zapłaci.
Wada nie dyskwalifikuje mieszkania – musi tylko znaleźć odzwierciedlenie w ofercie
Praktycznie każda nieruchomość ma jakieś słabsze strony. Problem zaczyna się wtedy, gdy sprzedający wycenia mieszkanie tak, jakby one nie istniały.
Parter może być świetnym wyborem dla osoby szukającej ogródka. Ostatnie piętro może oferować najlepszy widok w budynku. Mieszkanie bez windy może być atrakcyjne dzięki lokalizacji, układowi albo cenie.
Rynek nie ocenia poszczególnych cech w oderwaniu od reszty. Kupujący patrzy na cały pakiet: gdzie znajduje się mieszkanie, jak się w nim żyje, jakie ma ograniczenia i ile trzeba za nie zapłacić.
Dlatego pytanie nie powinno brzmieć, czy dana wada uniemożliwia sprzedaż. Znacznie ważniejsze jest to, czy cena i sposób prezentacji nieruchomości uwzględniają jej rzeczywiste mocne i słabe strony.
