Na rynku nieruchomości można jednocześnie usłyszeć dwie pozornie sprzeczne opinie. Jedni właściciele mówią, że dobre mieszkanie sprzedaje się bardzo szybko. Inni mają ofertę aktywną od kilku miesięcy i zastanawiają się, gdzie właściwie są wszyscy kupujący.
Obie sytuacje mogą występować w tym samym mieście, dzielnicy, a nawet na jednym osiedlu. Kupujący nie zniknęli, ale wybierają. Mając do dyspozycji kilkadziesiąt podobnych ofert, łatwo porównują cenę, lokalizację, układ, standard i koszty utrzymania. To sprawia, że część mieszkań przyciąga zainteresowanie niemal od razu, podczas gdy inne pozostają na portalach znacznie dłużej.
Nie istnieje jeden rodzaj mieszkania, który zawsze sprzeda się szybko. Można jednak wskazać cechy, które znacząco zwiększają liczbę potencjalnych kupujących.
Najłatwiej sprzedaje się mieszkanie, które odpowiada szerokiej grupie osób
Im bardziej uniwersalna nieruchomość, tym większa liczba osób może brać ją pod uwagę.
Dobrym przykładem są mieszkania dwu- i trzypokojowe o rozsądnym metrażu. Mogą zainteresować singla, parę, młodą rodzinę, osobę zmieniającą większe mieszkanie na mniejsze, a czasami również inwestora. Nie oznacza to oczywiście, że większe lokale są trudne do sprzedaży. Po prostu ich grupa odbiorców jest zazwyczaj węższa.
Podobnie działa układ pomieszczeń. Klasyczne, ustawne pokoje oraz czytelny podział na część dzienną i prywatną odpowiadają większej liczbie osób niż bardzo nietypowe rozwiązania projektowe.
Na rynku sprzedaży uniwersalność ma wartość, ponieważ zwiększa prawdopodobieństwo znalezienia kilku zainteresowanych w podobnym czasie.
Dobry układ potrafi wygrać z większym metrażem
Kupujący coraz rzadziej patrzą wyłącznie na liczbę metrów. Znacznie ważniejsze jest to, co można z nimi zrobić.
Mieszkanie o powierzchni 55 m² może być funkcjonalniejsze od lokalu mającego 62 m², jeżeli w większym dużą część powierzchni zajmuje korytarz albo pomieszczenia mają trudne proporcje.
Znaczenie ma możliwość ustawienia normalnego stołu, szaf, łóżka czy miejsca do pracy. W przypadku mieszkań rodzinnych liczy się również to, czy pokoje są niezależne oraz czy domownicy mogą korzystać z poszczególnych części mieszkania bez ciągłego przechodzenia przez salon.
Dobry układ to jedna z tych cech, których nie można łatwo zmienić po zakupie. Dlatego może być dla kupującego ważniejszy niż efektowne wykończenie.
Cena musi pasować do tego, co mieszkanie oferuje
To prawdopodobnie najważniejszy element całej sprzedaży.
Nie chodzi o to, żeby mieszkanie było tanie. Powinno być prawidłowo wycenione w stosunku do swojej lokalizacji, standardu, metrażu i konkurencyjnych ofert.
Kupujący bardzo szybko orientują się w cenach. Osoba poszukująca mieszkania przez kilka tygodni zazwyczaj wie już, ile kosztują lokale w interesującej ją części miasta. Jeżeli nowe ogłoszenie pojawia się z ceną wyraźnie wyższą niż inne podobne nieruchomości, różnica musi być czymś uzasadniona.
Jeżeli nie jest, zainteresowany przechodzi do następnej oferty.
Właśnie dlatego dobra lokalizacja czy świeży remont nie gwarantują szybkiej sprzedaży. Każda zaleta ma swoją wartość, ale nie oznacza dowolności w ustalaniu ceny.
Mieszkania gotowe do zamieszkania mają swoją grupę odbiorców
Dla wielu osób zakup nieruchomości jest już wystarczająco dużym przedsięwzięciem finansowym. Nie każdy chce po transakcji organizować ekipę remontową, przez kilka miesięcy wybierać materiały i ponosić kolejne trudne do przewidzenia wydatki.
Dlatego zadbane mieszkania, do których można wprowadzić się bez generalnego remontu, mogą mieć przewagę.
Nie oznacza to, że muszą być świeżo urządzone według najnowszych trendów. Często wystarczy dobry stan techniczny, neutralne wnętrze i brak konieczności natychmiastowej wymiany kuchni, łazienki czy instalacji.
Kupujący widzi wtedy nie tylko cenę zakupu, lecz również większą przewidywalność kosztów po transakcji.
Mieszkania do remontu również mogą sprzedawać się dobrze
Warunek jest jeden: cena powinna odpowiadać ich rzeczywistemu stanowi.
Na rynku nie brakuje osób, które wolą kupić lokal wymagający modernizacji i urządzić go dokładnie według własnych potrzeb. Dla takiego kupującego stare płytki czy kuchnia sprzed kilkunastu lat nie są problemem.
Problem zaczyna się wtedy, gdy mieszkanie wymagające dużych nakładów jest wycenione niemal tak samo jak lokal gotowy do zamieszkania.
Kupujący szybko dodaje do ceny koszt remontu. Jeśli suma zaczyna przekraczać koszt zakupu podobnej nieruchomości po modernizacji, oferta przestaje być atrakcyjna.
Koszty utrzymania są coraz częściej częścią decyzji
Podczas oglądania mieszkania pytanie o wysokość miesięcznych opłat pojawia się bardzo często. Nic dziwnego. Cena zakupu jest jednorazowa, natomiast czynsz i pozostałe koszty trzeba ponosić każdego miesiąca przez wiele lat.
Wysokość opłat sama w sobie nie przesądza jeszcze o atrakcyjności nieruchomości. Trzeba sprawdzić, co się w nich znajduje. Inaczej wygląda wysoki czynsz obejmujący znaczną część kosztów ogrzewania i innych usług, a inaczej podobna kwota przy dodatkowych dużych wydatkach.
Przy dwóch porównywalnych lokalach niższe koszty utrzymania mogą stać się konkretnym argumentem przemawiającym za jedną z ofert.
Balkon nadal jest czymś więcej niż dodatkiem do ogłoszenia
W wielu segmentach rynku balkon, loggia lub taras należą do cech, których kupujący aktywnie szukają.
Nie zawsze muszą być duże. Nawet niewielki balkon daje dodatkową przestrzeń, możliwość ustawienia stolika, przechowywania części rzeczy czy po prostu wyjścia na zewnątrz bez opuszczania mieszkania.
Dużo zależy oczywiście od tego, gdzie balkon wychodzi. Widok na zieleń i spokojne podwórko daje inny komfort niż balkon bezpośrednio przy bardzo ruchliwej ulicy.
Sam fakt jego posiadania może jednak rozszerzyć grupę osób zainteresowanych ofertą.
Miejsce parkingowe ma różną wartość w różnych lokalizacjach
Na osiedlu, gdzie bez problemu można zaparkować przy ulicy, własne miejsce jest wygodnym dodatkiem. W części dużych miast może być jednym z najważniejszych elementów oferty.
Kupujący, który codziennie wraca samochodem z pracy, szybko oceni sytuację parkingową w okolicy. Jeżeli znalezienie wolnego miejsca oznacza codzienne kilkunastominutowe krążenie po osiedlu, możliwość korzystania z garażu lub przypisanego stanowiska nabiera realnej wartości.
W przypadku mieszkań rodzinnych często dochodzi drugi samochód, co dodatkowo zwiększa znaczenie tego elementu.
Winda poszerza grupę potencjalnych kupujących
Brak windy na pierwszym czy drugim piętrze może nie mieć dużego znaczenia. Na czwartym lub piątym staje się już istotnym ograniczeniem.
I nie chodzi wyłącznie o osoby starsze. Rodzina z małym dzieckiem i wózkiem, ktoś regularnie korzystający z roweru albo osoba planująca mieszkać w danym miejscu przez kilkanaście lat także zwróci na to uwagę.
Mieszkanie bez windy nadal może być bardzo atrakcyjne, szczególnie przy dobrej lokalizacji i odpowiedniej cenie. Ma jednak mniejszą grupę naturalnych odbiorców.
Stan budynku może pomóc albo zaszkodzić dobremu mieszkaniu
Sprzedający często skupia się na swoim lokalu. Kupujący widzi nieruchomość szerzej.
Najpierw podchodzi pod budynek, później wchodzi do klatki schodowej, korzysta z windy i dopiero na końcu przekracza drzwi mieszkania.
Zadbana elewacja, czyste części wspólne i uporządkowane otoczenie budują dobre wrażenie. Zniszczona klatka, problemy z elewacją czy widoczne wieloletnie zaniedbania mogą natomiast sprawić, że nawet ładne mieszkanie zacznie być oceniane ostrożniej.
Kupujący wie, że wnętrze swojego lokalu może zmienić. Na stan całego budynku ma znacznie mniejszy wpływ.
Światło i widok potrafią zrobić więcej niż kosztowna dekoracja
Jasny salon z otwartym widokiem zwykle robi dobre pierwsze wrażenie. Nie trzeba mieć panoramy centrum miasta. Często wystarczy brak sąsiedniej elewacji kilka metrów od okien i rozsądna ilość naturalnego światła.
To cechy, których praktycznie nie da się kupić podczas późniejszego remontu.
Można wymienić meble, podłogi i kuchnię, ale nie można przesunąć budynku stojącego naprzeciwko ani zmienić kierunku, w którym wychodzą okna.
Dlatego dobrze doświetlone mieszkania z przyjemnym otoczeniem często są odbierane lepiej nawet wtedy, gdy ich standard wykończenia nie jest najwyższy.
Lokalizacja nadal jest ważna, ale kupujący patrzą dokładniej
Określenie „dobra dzielnica” jest zbyt szerokie. W obrębie tej samej części miasta mogą znajdować się bardzo różne mikrookalizacje.
Kupujący zwracają uwagę na komunikację, sklepy, szkoły, tereny zielone i czas potrzebny na codzienne dojazdy. Liczy się również to, co znajduje się bezpośrednio pod budynkiem.
Spokojna boczna ulica może być odbierana zupełnie inaczej niż lokalizacja przy dużym skrzyżowaniu, choć odległość pomiędzy nimi wynosi zaledwie kilkaset metrów.
To właśnie dlatego średnia cena dla całej dzielnicy nigdy nie daje pełnego obrazu wartości konkretnego mieszkania.
Dobre zdjęcia pomagają, ale nie uratują złej oferty
Profesjonalna prezentacja jest ważna, ponieważ pierwsza selekcja nieruchomości odbywa się zwykle w internecie.
Jasne, naturalne zdjęcia, uporządkowane wnętrze oraz rzetelny opis zwiększają szansę, że kupujący zatrzyma się przy ogłoszeniu i zdecyduje na kontakt.
Nie oznacza to jednak, że sposób prezentacji może zastąpić właściwą cenę. Świetne zdjęcia mogą zwiększyć liczbę wyświetleń i telefonów, ale jeżeli nieruchomość jest znacząco przewartościowana, problem ujawni się na dalszym etapie.
Najlepiej sprzedają się oferty, w których prezentacja i cena mówią tę samą rzecz: ta nieruchomość jest warta zainteresowania.
Nie warto próbować sprzedawać mieszkania wszystkim
Nie każda wada musi zostać zlikwidowana, a nie każda nieruchomość musi odpowiadać każdemu kupującemu.
Parter z ogródkiem może być nieatrakcyjny dla osoby ceniącej dużą prywatność, ale idealny dla właściciela psa. Mieszkanie na wysokim piętrze może nie spodobać się komuś obawiającemu się wysokości, ale zachwycić osobę szukającą światła i widoku.
Duży lokal wymagający remontu będzie złym wyborem dla kogoś, kto chce przeprowadzić się natychmiast, a świetnym dla kupującego planującego przebudowę według własnego projektu.
Skuteczna sprzedaż zaczyna się więc od określenia, komu konkretne mieszkanie może odpowiadać najbardziej.
Najlepiej sprzedaje się właściwy zestaw cech w odpowiedniej cenie
Nie ma jednego przepisu na mieszkanie, które zawsze znajdzie kupca w kilka dni. Rynek składa się z różnych osób, budżetów i potrzeb.
Można jednak zauważyć wspólną cechę ofert, które wzbudzają duże zainteresowanie. Cena jest w nich spójna z tym, co kupujący rzeczywiście otrzymuje.
Funkcjonalny układ, dobra lokalizacja, zadbany budynek, rozsądne koszty utrzymania, balkon czy parking zwiększają atrakcyjność. Jeżeli nieruchomość ma słabsze strony, również może sprzedać się sprawnie, pod warunkiem że zostały właściwie uwzględnione w jej cenie.
Dlatego obecność kupujących na rynku nie oznacza automatycznie łatwej sprzedaży każdego mieszkania. Największe zainteresowanie zbierają te oferty, przy których po obejrzeniu zdjęć, parametrów i ceny kupujący nie musi długo zastanawiać się, dlaczego właśnie ten lokal kosztuje tyle, ile kosztuje.
