Na pierwszy rzut oka sprawa wydaje się prosta. Dwa mieszkania znajdują się na tym samym osiedlu, mają po około 60 m², trzy pokoje i podobny rok budowy. Jedno zostaje wystawione za 650 tys. zł, drugie za 750 tys. zł. Naturalne pytanie brzmi: skąd 100 tys. zł różnicy?
Nie musi to oznaczać, że jeden ze sprzedających kompletnie przestrzelił z ceną. Mieszkania, które w tabeli wyglądają niemal identycznie, w rzeczywistości mogą być zupełnie innymi produktami. Cena za metr kwadratowy jest przydatnym punktem odniesienia, ale sama nie wystarcza do oceny wartości konkretnej nieruchomości.
Ta sama okolica nie zawsze oznacza tę samą lokalizację
Przy wycenie mieszkania często operujemy nazwą dzielnicy albo osiedla. Tymczasem dla kupującego znaczenie może mieć nawet to, po której stronie ulicy znajduje się budynek.
Jedno mieszkanie może wychodzić na park, drugie na ruchliwą drogę. Z jednego do przystanku idzie się trzy minuty, z drugiego piętnaście. Jeden budynek stoi wewnątrz spokojnego osiedla, drugi bezpośrednio przy skrzyżowaniu.
Do tego dochodzi najbliższe otoczenie: sklepy, szkoły, komunikacja, tereny rekreacyjne, miejsca parkingowe, planowana zabudowa czy uciążliwe obiekty znajdujące się w sąsiedztwie.
Dlatego nawet odległość kilkuset metrów może mieć znaczenie. Formalnie nadal mówimy o tej samej okolicy, ale z punktu widzenia osoby, która ma tam mieszkać przez kolejne lata, różnica może być bardzo wyraźna.
Piętro potrafi zmienić odbiór całego mieszkania
Mieszkanie na parterze i identyczny lokal na trzecim piętrze nie zawsze będą miały tę samą wartość.
Parter może oznaczać łatwiejszy dostęp, co dla części kupujących będzie zaletą. Dla innych problemem będzie mniejsza prywatność, większy hałas dochodzący z chodnika albo obawa przed włamaniem. W niektórych budynkach dochodzi do tego chłodniejsza podłoga lub bliskość wejścia do klatki.
Podobnie jest z ostatnim piętrem. W nowym budynku z windą, dużym tarasem i atrakcyjnym widokiem może być ono najbardziej pożądane. W starszym bloku bez windy sytuacja wygląda zupełnie inaczej.
Nie istnieje więc prosta zasada, według której konkretne piętro zawsze podnosi albo obniża cenę. Trzeba patrzeć na cały budynek i oczekiwania osób kupujących mieszkania w danym miejscu.
60 m² może oznaczać zupełnie różną przestrzeń
Metraż jest łatwy do porównania, dlatego często staje się podstawowym kryterium oceny ceny. Problem w tym, że dwa mieszkania o powierzchni 60 m² mogą oferować zupełnie inną funkcjonalność.
W jednym znajdziemy trzy ustawne pokoje, oddzielną kuchnię lub sensownie zaprojektowany aneks, miejsce na szafy i niewielki przedpokój. W drugim sporą część powierzchni zajmie długi korytarz, jeden z pokoi będzie przechodni, a ustawienie mebli okaże się problematyczne.
Kupujący nie płaci przecież za samą liczbę metrów zapisaną w dokumentach. Płaci za przestrzeń, z której będzie korzystał.
Dobry układ może sprawić, że mniejsze mieszkanie będzie postrzegane jako wygodniejsze od większego. Ma to szczególne znaczenie w lokalach rodzinnych, gdzie możliwość wydzielenia dodatkowego pokoju albo sensownego przechowywania rzeczy potrafi być ważniejsza niż kilka dodatkowych metrów powierzchni.
Światło, strony świata i widok z okna
To elementy trudniejsze do wpisania do arkusza kalkulacyjnego, ale kupujący zauważają je niemal natychmiast.
Jasny salon z dużymi oknami i otwartym widokiem może robić znacznie lepsze wrażenie niż podobne pomieszczenie skierowane na zacienione podwórko. Znaczenie ma ekspozycja okien, odległość od sąsiednich budynków, kondygnacja oraz to, czy przed oknami za kilka lat nie powstanie kolejny blok.
Różnica jest szczególnie widoczna podczas oglądania mieszkań. Parametry w ogłoszeniu mogą być niemal takie same, a po wejściu do środka jeden lokal od razu wydaje się przestronny i przyjemny, drugi natomiast ciemny i ciasny.
Takich cech nie należy lekceważyć przy ustalaniu ceny.
Stan mieszkania to nie tylko „do remontu” albo „po remoncie”
Opis „mieszkanie po remoncie” niewiele mówi bez informacji, jaki był zakres prac i kiedy zostały wykonane.
Można wymienić podłogi, pomalować ściany i zamontować nowe meble, pozostawiając starą instalację elektryczną i hydrauliczną. Można też przeprowadzić gruntowny remont obejmujący instalacje, stolarkę, łazienkę, kuchnię i zmianę układu pomieszczeń.
Dla kupującego różnica jest zasadnicza.
Znaczenie ma również jakość wykonania. Bardzo charakterystyczne, drogie wykończenie nie musi automatycznie zwiększać wartości o kwotę wydaną przez właściciela. Gust jest indywidualny i kolejny właściciel może od razu planować zmiany.
Przy wycenie warto więc oddzielić faktyczny stan techniczny mieszkania od kosztów, które poniósł sprzedający.
Budynek również jest częścią nieruchomości
Właściciel sprzedaje lokal, ale kupujący będzie codziennie korzystał także z budynku.
Stan elewacji, klatki schodowej, windy, dachu czy instalacji wspólnych wpływa na odbiór mieszkania. Znaczenie ma sposób zarządzania nieruchomością, wysokość opłat oraz planowane remonty.
Dwa podobne mieszkania mogą znajdować się w budynkach o zupełnie różnym standardzie. W jednym części wspólne są zadbane, jest nowoczesna winda, rowerownia i uporządkowane otoczenie. W drugim klatka od lat czeka na remont, a przed wspólnotą znajdują się kosztowne prace.
Kupujący bierze pod uwagę również takie rzeczy, nawet jeżeli nie zawsze potrafi od razu przełożyć je na konkretną kwotę.
Balkon, garaż i dodatkowe pomieszczenia
Przy porównywaniu ofert łatwo skupić się na cenie samego mieszkania i pominąć elementy dodatkowe.
Duży balkon lub taras może mieć sporą wartość użytkową. Podobnie miejsce w garażu podziemnym w okolicy, w której wieczorem trudno znaleźć miejsce do parkowania. Komórka lokatorska, piwnica czy możliwość korzystania z zamkniętego parkingu również wpływają na atrakcyjność oferty.
Znaczenie tych elementów zależy od lokalizacji. Miejsce parkingowe będzie inaczej oceniane na osiedlu z dużą liczbą ogólnodostępnych miejsc, a inaczej w ścisłym centrum miasta.
Stan prawny może wpływać na cenę
Nie każdą nieruchomość kupuje się równie łatwo.
Problemy z księgą wieczystą, nieuregulowane kwestie własnościowe, służebności czy inne ograniczenia mogą zmniejszyć liczbę zainteresowanych osób albo utrudnić finansowanie zakupu kredytem.
Jeżeli kupujący widzi dodatkowe ryzyko lub wie, że transakcja będzie bardziej skomplikowana, może oczekiwać niższej ceny.
Z drugiej strony nieruchomość z uporządkowaną dokumentacją i możliwością szybkiego przeprowadzenia transakcji jest po prostu łatwiejsza do sprzedaży.
Cena z ogłoszenia nie mówi, ile warte jest mieszkanie
To jeden z najczęstszych problemów przy samodzielnym określaniu wartości nieruchomości.
Właściciel otwiera portal ogłoszeniowy, znajduje kilka podobnych mieszkań, oblicza średnią cenę za metr i na tej podstawie ustala własną cenę. Tyle że widzi ceny ofertowe.
Nie wie, za ile te mieszkania zostaną rzeczywiście sprzedane. Nie wie również, które ogłoszenia wiszą od wielu miesięcy właśnie dlatego, że ich ceny są zbyt wysokie.
Rynek ofertowy pokazuje oczekiwania sprzedających. Rynek transakcyjny pokazuje, ile kupujący faktycznie zgodzili się zapłacić. To dwie różne informacje.
Dlatego nie wystarczy przemnożyć metrów przez średnią
Średnia cena za metr jest dobrym początkiem analizy, ale kiepskim jej zakończeniem.
Rzetelna ocena mieszkania wymaga zestawienia lokalizacji, parametrów lokalu, standardu, budynku, otoczenia, sytuacji prawnej oraz rzeczywistych warunków panujących na lokalnym rynku.
Właśnie dlatego dwa mieszkania o podobnym metrażu, położone kilka ulic od siebie, mogą mieć wyraźnie różną wartość. Czasem będzie to kilkanaście tysięcy złotych, czasem kilkadziesiąt, a przy droższych nieruchomościach różnica może przekroczyć 100 tys. zł.
Nie oznacza to, że każde mieszkanie posiada jedną „prawidłową” cenę, którą można wyliczyć co do złotówki. Rynek tak nie działa. Można jednak określić rozsądny przedział wartości i sprawdzić, jakie cechy konkretnej nieruchomości przemawiają za jego dolną lub górną częścią.
I dopiero wtedy porównanie z innymi mieszkaniami zaczyna mieć rzeczywisty sens.
