Rynek nieruchomości od lat miał swoje niepisane zasady, które funkcjonowały „bo tak się robiło”. Jedną z nich był sposób liczenia metrażu mieszkań przez deweloperów. Klient kupował lokal o określonej powierzchni, ale w praktyce część tej powierzchni obejmowała elementy, z których nie dało się realnie korzystać – przede wszystkim przestrzeń zajętą przez ścianki działowe. Od 13 lutego 2026 roku ten stan rzeczy uległ zmianie. Nowelizacja ustawy deweloperskiej (Dz.U. 2026 poz. 27) wprowadziła jasną zasadę: płaci się za rzeczywistą powierzchnię użytkową, a nie za konstrukcyjne dodatki.
Jak było wcześniej – metraż na papierze a rzeczywistość
Do tej pory wielu kupujących nie zdawało sobie sprawy, że w cenie metrażu uwzględniane są elementy takie jak ścianki działowe. W praktyce oznaczało to, że część powierzchni, za którą klient płacił pełną stawkę rynkową, nie miała żadnej wartości użytkowej. Przy obecnych cenach mieszkań każdy metr kwadratowy to często kilkanaście lub kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Różnice nie zawsze były widoczne od razu. Dwa mieszkania o identycznym metrażu mogły w praktyce oferować zupełnie inną przestrzeń do życia. Kupujący dopiero po czasie orientował się, że część powierzchni była wyłącznie konstrukcyjna.
Co zmieniło się od 2026 roku
Nowe przepisy porządkują tę kwestię jednoznacznie. Cena mieszkania musi wynikać z powierzchni użytkowej liczonej zgodnie z obowiązującą normą. Oznacza to koniec doliczania metrów, które w rzeczywistości nie są dostępne dla właściciela.
Dla kupującego oznacza to większą przejrzystość. Metraż staje się realnym parametrem, a nie wartością, którą można interpretować w różny sposób. To ułatwia porównywanie ofert i podejmowanie decyzji na podstawie rzeczywistych danych.
Czy nowe przepisy oznaczają niższe ceny
W przestrzeni publicznej pojawiają się wyliczenia sugerujące oszczędności rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych. Takie sytuacje mogą się zdarzyć, ale nie są bezpośrednim efektem samych przepisów. To raczej uproszczone kalkulacje wynikające z wcześniejszych praktyk i poziomu cen w danej lokalizacji.
W praktyce wpływ zmian będzie różny. W niektórych przypadkach różnica będzie odczuwalna, w innych symboliczna. Wiele zależy od konkretnego projektu i sposobu wyceny przez dewelopera.
Wpływ zmian na deweloperów
Nowe zasady oznaczają konieczność dostosowania się do bardziej przejrzystych standardów. Materiały sprzedażowe, sposób prezentacji mieszkań i same wyceny muszą być zgodne z rzeczywistością. Znika przestrzeń na interpretację i niejednoznaczne zapisy.
Dla firm oznacza to większą odpowiedzialność. Dla klientów – większe bezpieczeństwo i lepsze zrozumienie oferty.
Większa przejrzystość rynku nieruchomości
Zmiana wpisuje się w szerszy trend porządkowania rynku. Kupujący ma wiedzieć dokładnie, za co płaci, a oferty mają być łatwiejsze do porównania. Do tej pory dwa mieszkania o tej samej powierzchni mogły znacząco różnić się pod względem realnej przestrzeni użytkowej.
Nowe przepisy ograniczają takie sytuacje i sprawiają, że metraż staje się bardziej wiarygodnym parametrem.
Ceny mieszkań a realia rynku
Nie należy jednak oczekiwać automatycznych spadków cen. Rynek nieruchomości nadal zależy od popytu, podaży, kosztów budowy i dostępności gruntów. Zmiana dotyczy sposobu liczenia powierzchni, a nie mechanizmów rynkowych.
Bardziej prawdopodobna jest zmiana sposobu prezentacji ceny niż jej realny spadek. Kupujący płaci podobnie, ale ma większą pewność, że cena odpowiada rzeczywistej powierzchni.
Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania
Nowe przepisy zwiększają przejrzystość, ale nie zwalniają z dokładnej analizy dokumentów. Wciąż warto sprawdzać rzuty mieszkań, sposób liczenia metrażu oraz układ lokalu. Świadoma decyzja nadal wymaga uwagi i dokładności.
Zmieniają się zasady, ale podejście do zakupu nieruchomości powinno pozostać racjonalne i przemyślane.
Podsumowanie
Zmiana dotycząca ścianek działowych to krok w stronę bardziej przejrzystego rynku nieruchomości. Nie jest to rewolucja cenowa, ale istotna korekta zasad. Kupujący płaci za realną przestrzeń, a nie za elementy konstrukcyjne.
To rozwiązanie, które wprowadza większą uczciwość i pozwala lepiej ocenić wartość mieszkania jeszcze przed zakupem.
