Kupić mieszkanie jeszcze w 2026 roku czy poczekać kilka miesięcy i zobaczyć, co przyniesie 2027? Jesienią to pytanie jest szczególnie aktualne. Rynek mieszkaniowy wyraźnie się ożywił, ale wzrost liczby kupujących nie doprowadził dotychczas do kolejnej gwałtownej fali podwyżek cen.
Z jednej strony poprawiła się dostępność kredytów, a sprzedaż mieszkań rośnie. Z drugiej – oferta nadal jest duża, deweloperzy wprowadzają nowe projekty, a na rynku wtórnym w wielu przypadkach istnieje przestrzeń do negocjacji.
Odkładanie zakupu tylko dlatego, że „za rok powinno być taniej”, jest więc zakładem dotyczącym jednocześnie cen mieszkań, kosztu kredytu i przyszłego popytu. Żadnego z tych elementów nie można dzisiaj przewidzieć z pełną pewnością.
Rynek mieszkaniowy w 2026 roku wyraźnie przyspieszył
Jednym z najważniejszych sygnałów jest rosnąca sprzedaż nowych mieszkań.
Według danych Otodom w sierpniu 2026 roku na siedmiu największych rynkach deweloperskich sprzedano ponad 4,3 tys. mieszkań. Było to około 25% więcej niż rok wcześniej.
Od początku roku do końca sierpnia sprzedaż przekroczyła 32 tys. lokali i była około 40% wyższa niż w analogicznym okresie poprzedniego roku.
Jednocześnie liczba rezerwacji przekroczyła 7 tys., co wskazywało na możliwość utrzymania wysokiej aktywności kupujących w kolejnych tygodniach.
Dane i analizę można znaleźć w materiale Otodom dotyczącym sytuacji na rynku nowych mieszkań.
Więcej kupujących nie oznacza na razie gwałtownego wzrostu cen
To najciekawszy element obecnej sytuacji.
Sprzedaż rośnie bardzo mocno, ale ceny zachowują się znacznie spokojniej. W sierpniu na żadnym z siedmiu największych rynków roczna dynamika średnich cen ofertowych nowych mieszkań nie przekraczała 10%.
We wrześniu 2026 roku średnia cena ofertowa nowego mieszkania w Polsce wynosiła według RynekPierwotny.pl 15 675 zł za m². Było to o około 6% więcej niż rok wcześniej.
Aktualne średnie dla kraju i poszczególnych miast publikuje RynekPierwotny.pl.
Rynek znajduje się więc obecnie bliżej umiarkowanego wzrostu i stabilizacji niż kolejnego cenowego boomu.
Dlaczego ceny nie rosną razem ze sprzedażą?
Jednym z powodów jest duża podaż mieszkań.
Deweloperzy weszli w 2026 rok z rozbudowaną ofertą. W części miast kupujący nadal może wybierać pomiędzy wieloma projektami, lokalizacjami i metrażami.
Jeżeli na rynku dostępnych jest dużo podobnych lokali, deweloperowi trudniej podnosić ceny bez ryzyka utraty klienta na rzecz konkurencyjnej inwestycji.
Znaczenie ma również struktura nowych projektów. W ostatnich miesiącach na rynek trafiało więcej mieszkań z popularniejszych i tańszych segmentów, co ograniczało wzrost średnich cen.
2026 rok może być okresem pomiędzy słabszym i mocniejszym rynkiem
Obecna sytuacja jest interesująca z punktu widzenia kupującego.
Popyt już się odbudował, ale sprzedający nie mają jeszcze wszędzie tak silnej pozycji, jaką mieli podczas najbardziej dynamicznych okresów rynku mieszkaniowego.
Jeżeli poprawa dostępności finansowania będzie przyciągała kolejnych klientów, relacja pomiędzy popytem i podażą może się stopniowo zmieniać.
Nie oznacza to automatycznie wzrostu cen w 2027 roku. Oznacza natomiast, że obecnej sytuacji nie należy traktować jako niezmiennej.
Co przemawia za zakupem mieszkania jeszcze w 2026 roku?
Pierwszym argumentem jest stosunkowo duży wybór ofert.
Na rynku pierwotnym w wielu lokalizacjach można porównywać kilka inwestycji jednocześnie. Na rynku wtórnym również dostępna jest duża liczba mieszkań, chociaż pod koniec lata oferta zaczęła się nieznacznie kurczyć.
Drugim argumentem jest ograniczona presja cenowa. Rosnąca sprzedaż nie spowodowała dotychczas szerokiej fali gwałtownych podwyżek.
Trzecim jest możliwość negocjacji. Szczególnie na rynku wtórnym cena widoczna w ogłoszeniu nie musi być ceną końcową transakcji.
Co przemawia za czekaniem do 2027 roku?
Czekanie może mieć sens przede wszystkim wtedy, gdy kupujący nie jest jeszcze gotowy finansowo lub nie znalazł odpowiedniej nieruchomości.
Kilka miesięcy może pozwolić zwiększyć wkład własny, uporządkować inne zobowiązania, poprawić zdolność kredytową albo zgromadzić dodatkową rezerwę na remont i wyposażenie.
Nie warto kupować przypadkowego mieszkania tylko dlatego, że obawiamy się przyszłego wzrostu cen.
Jeżeli jednak jedynym powodem czekania jest przekonanie, że w 2027 roku mieszkania na pewno będą tańsze, sytuacja wygląda inaczej. Aktualne dane nie dają podstaw do traktowania szerokiego spadku cen jako pewnego scenariusza.
Czy ceny mieszkań mogą spaść w 2027 roku?
Mogą, szczególnie w określonych lokalizacjach i segmentach. Nie można jednak odpowiedzialnie stwierdzić, że cały rynek mieszkaniowy w Polsce będzie tańszy.
Ceny zależą od wielu elementów: dostępności kredytów, poziomu stóp procentowych, podaży nowych mieszkań, sytuacji gospodarczej, kosztów budowy oraz liczby kupujących.
Znaczenie ma również lokalny charakter rynku. Sytuacja w Warszawie może wyglądać inaczej niż w Łodzi, Gdańsku czy mniejszym mieście.
Nawet w ramach jednego miasta ceny mieszkań popularnych i premium mogą poruszać się w różnych kierunkach.
A co jeśli kredyty będą w 2027 roku tańsze?
To jeden z głównych argumentów osób odkładających zakup.
Niższe oprocentowanie oznacza potencjalnie niższą ratę oraz większą zdolność kredytową. Jest to korzystne dla pojedynczego kupującego, ale dokładnie ten sam mechanizm działa na tysiące innych osób.
Jeżeli finansowanie stanie się bardziej dostępne, na rynek może wejść większa grupa klientów, którzy wcześniej nie posiadali odpowiedniej zdolności.
Dlatego spadek kosztu kredytu nie musi automatycznie oznaczać, że całkowity koszt zakupu nieruchomości będzie niższy.
Tańszy kredyt może oznaczać większą konkurencję o dobre mieszkania
Najbardziej atrakcyjne lokale zwykle nie zachowują się dokładnie tak samo jak przeciętna oferta rynkowa.
Dobrze wycenione mieszkanie w dobrej lokalizacji, z funkcjonalnym układem i bez problemów prawnych może znaleźć kupca znacznie szybciej niż lokal wystawiony zbyt drogo.
Jeżeli w 2027 roku liczba aktywnych kupujących wzrośnie, właśnie takie nieruchomości mogą jako pierwsze odczuć większą konkurencję.
Kupujący może więc zyskać na niższym koszcie finansowania, ale stracić część możliwości negocjowania ceny lub wyboru spośród atrakcyjnych ofert.
Rynek wtórny daje obecnie przestrzeń do negocjacji
Na rynku mieszkań używanych szczególnie ważna jest różnica pomiędzy ceną ofertową i rzeczywistą wartością nieruchomości.
Sprzedający często rozpoczynają od kwoty zawierającej margines negocjacyjny. Im dłużej mieszkanie pozostaje na rynku, tym większa może być gotowość właściciela do rozmowy o cenie.
Nie oznacza to jednak, że każde mieszkanie można kupić 10% czy 15% taniej. Atrakcyjne i prawidłowo wycenione lokale mogą mieć znacznie mniejszą przestrzeń do negocjacji.
Najważniejsze jest porównanie konkretnej nieruchomości z realną konkurencją, a nie zastosowanie jednego procentu dla całego rynku.
Na rynku wtórnym ofert zaczęło ubywać
Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl pod koniec sierpnia 2026 roku na rynku wtórnym w Polsce znajdowało się około 134,5 tys. mieszkań wobec około 137 tys. miesiąc wcześniej.
W ciągu miesiąca pojawiło się około 30,5 tys. nowych ofert, natomiast około 33 tys. mieszkań zostało sprzedanych lub wycofanych.
Oferta zmniejszyła się więc o około 2,5 tys. lokali.
Więcej danych znajduje się w analizie BIG DATA RynekPierwotny.pl dotyczącej rynku wtórnego.
Na razie mniejsza podaż nie wywołała powszechnych podwyżek cen, ale kierunek zmian warto obserwować.
Rynek pierwotny konkuruje dzisiaj z mieszkaniami używanymi
Duża oferta deweloperów ogranicza możliwości podnoszenia cen nie tylko na rynku nowych mieszkań.
Jeżeli klient może kupić nowe mieszkanie za kwotę niewiele wyższą od ceny lokalu z drugiej ręki, zaczyna dokładnie porównywać oba warianty.
Sprzedający mieszkanie używane musi wtedy uwzględnić jego wiek, standard, koszty potencjalnego remontu oraz konkurencję ze strony nowych inwestycji.
To jeden z powodów, dla których rosnący popyt nie przekłada się jeszcze automatycznie na szybki wzrost cen na rynku wtórnym.
Zakup mieszkania to nie tylko cena za metr
Odkładając zakup do 2027 roku, warto policzyć pełny koszt decyzji.
Jeżeli kupujący obecnie wynajmuje mieszkanie za 3000 zł miesięcznie, kolejne 12 miesięcy oznacza 36 tys. zł samego czynszu dla właściciela. Przy 4000 zł jest to już 48 tys. zł.
Nie oznacza to, że wynajem jest „wyrzucaniem pieniędzy”. Zapewnia elastyczność i nie wymaga angażowania dużego kapitału.
Jest jednak realnym kosztem, który trzeba uwzględnić przy kalkulacji opłacalności czekania.
Przykład: mieszkanie za 700 tys. zł
Załóżmy, że dzisiaj odpowiednia nieruchomość kosztuje 700 tys. zł.
Jeżeli w kolejnym roku jej cena spadnie o 5%, będzie kosztowała 665 tys. zł. Kupujący zyska 35 tys. zł.
Jeżeli jednak przez okres oczekiwania wyda 36 tys. zł na najem, sama różnica ceny zostanie praktycznie skonsumowana przez koszt dalszego wynajmowania mieszkania.
W odwrotnym scenariuszu, przy wzroście ceny o 5%, nieruchomość kosztowałaby 735 tys. zł. Do kosztu czekania doszłaby wtedy zarówno wyższa cena, jak i wydatki poniesione w okresie najmu.
To tylko model pokazujący, dlaczego sama prognoza ceny mieszkania nie wystarcza do podjęcia decyzji.
Czy warto kupować, jeśli mieszkanie ma służyć przez wiele lat?
Horyzont zakupu ma ogromne znaczenie.
Jeżeli nieruchomość ma być własnym mieszkaniem na 10 czy 15 lat, kilkuprocentowa zmiana ceny w następnym roku jest mniej istotna niż jakość samego zakupu.
Znacznie ważniejsze mogą być lokalizacja, funkcjonalność, stan techniczny, otoczenie, komunikacja oraz możliwość dopasowania mieszkania do przyszłych potrzeb.
Inaczej wygląda sytuacja inwestora planującego szybką odsprzedaż. Przy krótkim horyzoncie cena wejścia i krótkoterminowe zmiany rynku mają znacznie większe znaczenie.
Nie kupuj tylko dlatego, że boisz się wzrostu cen
Obawa, że „za chwilę będzie drożej”, nie jest wystarczającym powodem do podpisania umowy.
Presja czasu może prowadzić do zaakceptowania złej lokalizacji, niekorzystnego układu mieszkania, problemów prawnych albo zawyżonej ceny.
Jeżeli odpowiedniej nieruchomości obecnie nie ma, lepiej kontynuować poszukiwania niż kupować lokal, którego za kilka lat będzie się żałować.
Rynek nieruchomości daje wiele kolejnych okazji. Nie każda konkretna oferta jest wyjątkowa.
Ale nie czekaj wyłącznie na idealny moment rynkowy
Druga skrajność również może być kosztowna.
Kupujący może przez kilka lat odkładać decyzję, czekając na dużą przecenę, która nie następuje. W tym czasie ceny mogą pozostawać stabilne albo powoli rosnąć, a on nadal ponosi koszty najmu.
Najniższy punkt cyklu rynkowego można zwykle jednoznacznie wskazać dopiero po czasie.
Dlatego bardziej praktyczne jest szukanie dobrej nieruchomości w rozsądnej cenie niż próba idealnego przewidzenia całego rynku.
Jak ocenić, czy konkretne mieszkanie jest dobrze wycenione?
Trzeba zejść z poziomu ogólnopolskich statystyk do bardzo lokalnych danych.
Mieszkanie należy porównywać z lokalami o podobnej powierzchni, standardzie, wieku budynku i lokalizacji. Nawet dwie nieruchomości znajdujące się kilometr od siebie mogą mieć zupełnie inną wartość.
Znaczenie ma piętro, winda, balkon, parking, stan części wspólnych, ekspozycja, układ pomieszczeń, komunikacja i planowane inwestycje w okolicy.
Dopiero na tej podstawie można ocenić, czy cena jest rynkowa i jaka może być przestrzeń do negocjacji.
Kupować w 2026 czy czekać do 2027?
Aktualne dane nie wskazują ani na szeroką przecenę mieszkań, ani na początek kolejnej gwałtownej fali wzrostowej. Sprzedaż mocno rośnie, ale duża podaż nadal ogranicza presję na ceny.
Jeżeli kupujący posiada odpowiedni budżet, bezpieczne finansowanie i znalazł nieruchomość spełniającą jego potrzeby w cenie odpowiadającej lokalnemu rynkowi, sam fakt nadejścia 2027 roku nie jest powodem, żeby odkładać zakup.
Jeżeli natomiast trzeba poprawić sytuację finansową, zgromadzić większy wkład, sprzedać inną nieruchomość albo po prostu nie znaleziono jeszcze właściwego mieszkania, czekanie może być całkowicie racjonalne.
W Mio Casa pomagamy spojrzeć na zakup przez pryzmat konkretnej nieruchomości: jej ceny, lokalizacji, stanu, konkurencyjnych ofert i możliwości negocjacyjnych. W obecnym rynku właśnie taka analiza ma większą wartość niż próba zgadywania, czy za kilka miesięcy ogólnopolska średnia będzie o kilka procent wyższa czy niższa.
