Po słabym początku roku dane dotyczące budownictwa mieszkaniowego wyraźnie się poprawiły. Według najnowszych dostępnych danych Głównego Urzędu Statystycznego, obejmujących okres od stycznia do lipca 2026 roku, w Polsce oddano do użytkowania o 3,2 proc. więcej mieszkań niż w tym samym okresie poprzedniego roku. Wzrosła również liczba rozpoczętych budów, a jeszcze mocniej zwiększyła się liczba mieszkań, dla których wydano pozwolenia na budowę lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym.
To istotna informacja nie tylko dla osób zainteresowanych zakupem nowego mieszkania. Rynek pierwotny i wtórny są ze sobą bezpośrednio powiązane. Im większy wybór nowych lokali w danej lokalizacji, tym większa konkurencja również dla właścicieli mieszkań używanych.
Początek 2026 roku wyglądał zupełnie inaczej
Jeszcze w styczniu statystyki były wyraźnie słabsze. W pierwszym miesiącu 2026 roku oddano do użytkowania 14,7 tys. mieszkań, czyli o 8 proc. mniej niż rok wcześniej. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, spadła aż o 28,6 proc., a liczba objętych pozwoleniami lub zgłoszeniami była niższa o 12,3 proc.
Na podstawie jednego miesiąca można było więc odnieść wrażenie, że aktywność budowlana mocno hamuje. Kolejne dane pokazały jednak, dlaczego krótkookresowe statystyki na rynku nieruchomości należy interpretować ostrożnie. Już w pierwszym półroczu sytuacja wyglądała zupełnie inaczej.
W połowie roku budownictwo zaczęło nadrabiać
W okresie od stycznia do czerwca oddano do użytkowania 94,9 tys. mieszkań. Było to o 3,2 proc. więcej niż rok wcześniej. Deweloperzy przekazali 57,4 tys. lokali, a inwestorzy indywidualni 34,1 tys. Wzrosła także liczba rozpoczętych budów – o 3,5 proc. w stosunku do analogicznego okresu 2025 roku.
Jeszcze większą zmianę widać w pozwoleniach na budowę i zgłoszeniach z projektem. W pierwszym półroczu liczba mieszkań objętych takimi decyzjami była aż o 18,9 proc. większa niż rok wcześniej. Są to inwestycje, które dopiero w kolejnych miesiącach i latach mogą zasilać rynek nową podażą.
Dane za lipiec potwierdziły ogólny kierunek. Po siedmiu miesiącach liczba oddanych mieszkań nadal była o 3,2 proc. wyższa niż przed rokiem, liczba rozpoczętych budów wzrosła o 3,3 proc., a liczba mieszkań objętych pozwoleniami lub zgłoszeniami była wyższa o 15,7 proc. rok do roku.
Więcej pozwoleń nie oznacza mieszkań dostępnych od razu
Warto rozróżnić trzy podstawowe statystyki. Mieszkanie oddane do użytkowania jest już zakończoną inwestycją. Rozpoczęcie budowy oznacza, że realizacja faktycznie ruszyła. Pozwolenie na budowę lub zgłoszenie z projektem informuje natomiast o planowanej inwestycji, ale do momentu pojawienia się gotowego lokalu może minąć jeszcze dużo czasu.
Dlatego wzrost liczby pozwoleń o 15,7 proc. nie oznacza, że właśnie o tyle zwiększyła się dziś oferta mieszkań dostępnych dla kupujących. Pokazuje jednak, że istnieje duża pula projektów, które mogą wpływać na podaż w kolejnych okresach.
Dla osób obserwujących rynek ważniejszy od pojedynczej liczby jest więc kierunek. Po bardzo słabym styczniu aktywność budowlana w kolejnych miesiącach wyraźnie się poprawiła.
Ceny nowych mieszkań na największych rynkach się stabilizują
Większa aktywność budowlana nie doprowadziła dotychczas do gwałtownego spadku cen. Dane dotyczące rynku pierwotnego za sierpień 2026 roku pokazują przede wszystkim stabilizację. W sześciu z siedmiu największych metropolii średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań pozostała na poziomie zbliżonym do lipca.
W Trójmieście średnia cena wynosiła około 17,9 tys. zł za metr kwadratowy. Dla porównania w Warszawie było to około 19,6 tys. zł, w Krakowie 17,3 tys. zł, a we Wrocławiu 15,9 tys. zł. Miesięczne zmiany były niewielkie.
Nie oznacza to jednak, że ceny wszystkich mieszkań stoją w miejscu. Średnia zmienia się również wtedy, gdy na rynek trafia więcej lokali z tańszego albo droższego segmentu. Dobrym przykładem jest Warszawa, gdzie sierpniowy spadek średniej wynikał w dużej mierze z pojawienia się większej liczby mieszkań z segmentu popularnego, a nie z powszechnego obniżania cenników przez deweloperów.
Co większa podaż oznacza dla kupujących?
Z punktu widzenia kupującego większa liczba inwestycji oznacza przede wszystkim większy wybór. Jeżeli w jednej części miasta powstaje kilka nowych osiedli, można porównywać nie tylko ceny, ale także terminy odbioru, standard, układy mieszkań, miejsca parkingowe i warunki oferowane przez poszczególnych deweloperów.
Większa konkurencja pomiędzy sprzedającymi nie musi od razu prowadzić do obniżania oficjalnych cen. Może natomiast zwiększać znaczenie promocji, rabatów, dodatkowego wyposażenia czy korzystniejszych warunków zakupu. Dla klienta liczy się ostateczny koszt nieruchomości, a nie wyłącznie cena widoczna w cenniku.
Nowe mieszkania konkurują z rynkiem wtórnym
Dla właściciela mieszkania używanego dane o nowych inwestycjach również są istotne. Kupujący dysponujący określonym budżetem często porównuje oba rynki. Może wybrać mieszkanie używane dostępne od razu albo nowy lokal, na którego odbiór będzie musiał poczekać.
Rynek wtórny ma własne przewagi. Mieszkanie może być gotowe do zamieszkania, znajdować się w rozwiniętej części miasta i mieć dostęp do infrastruktury, która na nowym osiedlu dopiero powstaje. Z drugiej strony nowe budownictwo oferuje nowoczesne rozwiązania, windy, garaże podziemne czy niższe zapotrzebowanie energetyczne.
Właściciel wystawiający mieszkanie powinien więc sprawdzić nie tylko podobne lokale używane w swojej okolicy, ale również nowe inwestycje. Jeżeli kupujący za podobną kwotę może nabyć nowy lokal kilka ulic dalej, będzie to miało znaczenie przy ocenie ceny oferty z rynku wtórnego.
Największe znaczenie ma sytuacja w konkretnej lokalizacji
Ogólnopolskie dane GUS pokazują skalę budownictwa, ale nie mówią, jak duża jest konkurencja dla konkretnego mieszkania. Nowe inwestycje nie rozkładają się równomiernie. W jednej dzielnicy może powstawać kilka dużych osiedli, podczas gdy w innej nowej zabudowy praktycznie nie ma.
Podobnie wygląda sytuacja z typami mieszkań. Jeżeli deweloperzy wprowadzają dużo lokali dwupokojowych, ich wpływ na właściciela sprzedającego podobne mieszkanie będzie większy niż na osobę oferującą duży, pięciopokojowy lokal w tej samej części miasta.
Dlatego przy ustalaniu ceny warto sprawdzić rzeczywistą ofertę w promieniu odpowiadającym lokalnemu rynkowi, a nie kierować się wyłącznie informacją, że w całym kraju buduje się więcej mieszkań.
Rynek staje się bardziej konkurencyjny, ale nie ma nadmiaru tanich mieszkań
Obecne dane nie wskazują na gwałtowny zalew rynku tanimi lokalami. Wręcz przeciwnie – analizy sierpniowej oferty deweloperskiej pokazują, że na największych rynkach mieszkań z najniższych segmentów cenowych nadal jest stosunkowo mało. Większa podaż nie oznacza więc automatycznie łatwego dostępu do taniego mieszkania.
Dla sprzedających ważniejszy jest inny wniosek. Kupujący mają coraz więcej możliwości porównania i nie muszą akceptować każdej ceny tylko dlatego, że podaż jest ograniczona. Dobrze wyceniona nieruchomość nadal może znaleźć nabywcę, ale cena oderwana od lokalnej konkurencji będzie coraz trudniejsza do obrony.
Wzrost liczby mieszkań oddawanych do użytkowania, rozpoczętych budów i pozwoleń pokazuje, że podaż pozostanie ważnym elementem rynku również w kolejnych miesiącach. Dla kupujących oznacza to szerszy wybór. Dla sprzedających – konieczność dokładniejszego obserwowania konkurencji, zarówno na rynku wtórnym, jak i w nowych inwestycjach.
