Czy warto kupić mieszkanie teraz, czy poczekać do 2027 roku, bo ceny w końcu spadną? To jedno z najczęściej powtarzających się pytań na rynku nieruchomości. Problem polega na tym, że do wyraźnej przeceny mieszkań nie wystarczy samo przekonanie kupujących, że nieruchomości są drogie.
Pod koniec 2026 roku rynek znajduje się w interesującym miejscu. Sprzedaż nowych mieszkań wyraźnie wzrosła, poprawiła się dostępność finansowania, a jednocześnie duża podaż nadal ogranicza możliwości podnoszenia cen przez sprzedających.
Nie mamy więc ani gwałtownego boomu cenowego, ani szerokiego spadku cen. To, co wydarzy się w 2027 roku, będzie zależało przede wszystkim od relacji pomiędzy liczbą kupujących i liczbą mieszkań dostępnych na rynku.
Co dzieje się z cenami mieszkań pod koniec 2026 roku?
Aktualne dane nie pokazują załamania rynku.
Według RynekPierwotny.pl we wrześniu 2026 roku średnia cena ofertowa nowego mieszkania w Polsce wynosiła 15 675 zł za m². Było to około 6% więcej niż rok wcześniej.
Średnia cena całego mieszkania znajdującego się w ofercie wynosiła około 827 tys. zł i również była o około 6% wyższa niż przed rokiem.
Aktualizowane dane dotyczące rynku pierwotnego można sprawdzać w zestawieniu cen mieszkań RynekPierwotny.pl.
Ceny nadal są więc wyższe niż rok wcześniej, ale tempo zmian jest znacznie spokojniejsze niż podczas wcześniejszych okresów bardzo dynamicznych wzrostów.
Sprzedaż mieszkań w 2026 roku mocno wzrosła
Jeżeli ktoś oczekuje dużych spadków cen w 2027 roku, musi uwzględnić jeden ważny element: popyt już się odbudował.
Według danych Otodom w sierpniu 2026 roku na siedmiu największych rynkach deweloperskich sprzedano ponad 4,3 tys. mieszkań. Było to około 25% więcej niż rok wcześniej.
Od początku roku do końca sierpnia sprzedaż przekroczyła 32 tys. lokali i była około 40% wyższa niż w analogicznym okresie poprzedniego roku.
Więcej danych znajduje się w analizie Otodom dotyczącej sytuacji na rynku nowych mieszkań.
Rynek wszedł więc w końcówkę 2026 roku z wyraźnie większą liczbą kupujących niż rok wcześniej.
Dlaczego ceny nie rosną równie szybko jak sprzedaż?
Odpowiedzią jest przede wszystkim podaż.
Na rynku nadal dostępnych jest dużo mieszkań. Deweloperzy posiadają rozbudowaną ofertę, a nowe projekty konkurują zarówno między sobą, jak i z lokalami używanymi.
W takich warunkach sprzedający nie może dowolnie podnosić ceny. Kupujący może porównać kilka inwestycji, sprawdzić rynek wtórny albo przenieść poszukiwania do innej części miasta.
Duża podaż działa więc obecnie jak hamulec dla cen.
To właśnie podaż będzie jednym z kluczowych elementów 2027 roku
Jeżeli liczba mieszkań dostępnych w sprzedaży pozostanie wysoka, presja na wzrost cen może być ograniczona nawet przy stosunkowo mocnym popycie.
Jeżeli jednak sprzedaż nadal będzie rosła, a deweloperzy ograniczą liczbę nowych inwestycji, dostępna oferta zacznie się stopniowo zmniejszać.
W takim scenariuszu relacja sił może ponownie przesunąć się w stronę sprzedających.
Nie stanie się to jednocześnie we wszystkich miastach i segmentach. Najbardziej atrakcyjne lokalizacje mogą reagować wcześniej niż obszary, w których podaż mieszkań jest bardzo duża.
Czy w 2027 roku mieszkania mogą stanieć?
Tak. Spadek cen jest możliwy. Nie można jednak traktować go jako scenariusza pewnego.
Aby doszło do szerokiej przeceny, rynek potrzebowałby najczęściej kombinacji kilku czynników: słabszego popytu, dużej liczby ofert i rosnącej presji sprzedających na szybkie zawieranie transakcji.
Jeżeli kupujących będzie mniej, a mieszkań nadal dużo, właściciele i deweloperzy będą musieli mocniej konkurować ceną.
Jeżeli natomiast popyt pozostanie silny, spadki mogą dotyczyć przede wszystkim konkretnych nieruchomości, lokalizacji i ofert, które wcześniej zostały wycenione zbyt wysoko.
Scenariusz pierwszy: ceny pozostają w miejscu
To jeden z najbardziej naturalnych scenariuszy przy obecnej sytuacji rynkowej.
Sprzedaż pozostaje stosunkowo wysoka, ale duża podaż ogranicza możliwość podnoszenia cen. Deweloperzy wprowadzają nowe mieszkania, a rynek wtórny konkuruje z nimi o tych samych klientów.
Nominalne ceny mogą wtedy zmieniać się bardzo niewiele.
Dla kupującego oznacza to czas na porównywanie ofert i negocjacje. Dla sprzedającego – konieczność realistycznego ustalenia ceny.
Stabilna cena nominalna również może oznaczać realny spadek
Jeżeli mieszkanie kosztuje przez rok dokładnie tyle samo, ale w tym czasie rosną wynagrodzenia i ogólny poziom cen, jego względna dostępność może się poprawiać.
Rynek może więc korygować wcześniejsze wzrosty bez spektakularnego spadku widocznego w ogłoszeniach.
To ważne, ponieważ część kupujących oczekuje przeceny rzędu 10–20%, podczas gdy dostosowanie rynku może przebiegać znacznie spokojniej.
Scenariusz drugi: niewielkie spadki cen
Spadek o kilka procent jest możliwy szczególnie tam, gdzie oferta jest duża, a liczba klientów niewystarczająca do jej szybkiego wchłonięcia.
Najbardziej narażone są zwykle nieruchomości z wadami: źle położone, wymagające dużego remontu, o słabym układzie albo wystawione zdecydowanie powyżej lokalnego rynku.
W takim przypadku przecena nie musi oznaczać, że „rynek spadł”. Może po prostu oznaczać powrót konkretnej nieruchomości do prawidłowej ceny.
Scenariusz trzeci: ceny ponownie zaczynają rosnąć
Tego wariantu również nie można wykluczyć.
Jeżeli dostępność kredytów będzie się poprawiała, na rynek może wejść kolejna grupa kupujących. Jeżeli jednocześnie podaż nowych mieszkań zacznie maleć, konkurencja o atrakcyjne lokale wzrośnie.
Najpierw może być to widoczne w liczbie transakcji i skracającym się czasie sprzedaży, a dopiero później w średnich cenach.
Właśnie dlatego wzrost popytu nie zawsze od razu pojawia się w statystykach cenowych.
Tańszy kredyt nie musi oznaczać tańszego mieszkania
To jeden z najważniejszych paradoksów rynku.
Dla pojedynczego kupującego niższy koszt finansowania jest oczywiście korzystny. Miesięczna rata może spaść, a zdolność kredytowa wzrosnąć.
Jednocześnie dokładnie to samo dzieje się z tysiącami innych potencjalnych klientów.
Jeżeli więcej osób może pozwolić sobie na zakup, rośnie popyt. Przy ograniczonej podaży może to zwiększać ceny nieruchomości.
Dlatego strategia „poczekam na tańszy kredyt i jednocześnie tańsze mieszkanie” zakłada, że dwa elementy rynku będą działały w korzystnym dla kupującego kierunku jednocześnie. Nie ma gwarancji, że tak się stanie.
Co musiałoby się wydarzyć, żeby mieszkania wyraźnie staniały?
Duża przecena całego rynku wymagałaby mocniejszego zaburzenia równowagi pomiędzy podażą i popytem.
Mogłoby to nastąpić przy wyraźnym osłabieniu gospodarki, wzroście bezrobocia, pogorszeniu dostępności finansowania albo bardzo dużej nadpodaży mieszkań.
Właściciele musieliby jednocześnie mieć powód, aby zaakceptować niższe ceny zamiast po prostu wycofać ofertę i poczekać.
To ostatnie jest szczególnie ważne. Na rynku mieszkaniowym sprzedający często nie musi sprzedać nieruchomości natychmiast. Jeżeli cena mu nie odpowiada, może przesunąć decyzję w czasie.
Rynek pierwotny może korygować ceny inaczej niż wtórny
Deweloper nie zawsze obniża oficjalną cenę mieszkania.
Zamiast tego może zaoferować miejsce parkingowe, komórkę lokatorską, pakiet wykończeniowy, rabat indywidualny albo inne korzyści.
Średnia cena publikowana w statystykach może wtedy pozostawać stabilna, mimo że realne warunki zakupu poprawiają się.
Dlatego przy analizowaniu rynku pierwotnego warto patrzeć nie tylko na cennik, ale również na promocje i warunki konkretnej transakcji.
Na rynku wtórnym korektę widać szybciej w ogłoszeniach
Właściciel mieszkania ma większą swobodę w zmianie ceny ofertowej.
Jeżeli lokal przez kilka miesięcy nie znajduje kupca, może obniżyć cenę o 20, 30 czy 50 tys. zł.
Nie oznacza to jednak automatycznie spadku wartości wszystkich mieszkań w okolicy.
Być może pierwotna cena była po prostu nierealistyczna.
Rynek wtórny w 2026 roku nie pokazuje gwałtownej przeceny
Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl pod koniec sierpnia 2026 roku w sprzedaży na rynku wtórnym znajdowało się około 134,5 tys. mieszkań wobec około 137 tys. miesiąc wcześniej.
W ciągu miesiąca pojawiło się około 30,5 tys. nowych ofert, natomiast około 33 tys. mieszkań zostało sprzedanych lub wycofanych.
Podaż spadła więc o około 2,5 tys. lokali.
Jednocześnie ceny nie zaczęły gwałtownie rosnąć, między innymi z powodu konkurencji ze strony dużej oferty deweloperskiej.
Szczegółowe dane znajdują się w analizie BIG DATA RynekPierwotny.pl dotyczącej rynku wtórnego.
A co może wydarzyć się w Trójmieście?
Trójmiejski rynek wymaga osobnej analizy, ponieważ łączy kilka bardzo różnych segmentów.
Według danych z sierpnia 2026 roku średnia cena nowych mieszkań w Trójmieście wynosiła około 17,9 tys. zł za m². W ujęciu miesięcznym pozostawała praktycznie stabilna.
We wrześniu średnia dla Gdańska wynosiła około 18,8 tys. zł za m², natomiast dla Gdyni około 15,6 tys. zł.
Różnice wewnątrz obu miast były jeszcze większe.
W Trójmieście nie będzie jednego kierunku dla wszystkich dzielnic
To szczególnie ważne przy prognozach na 2027 rok.
Przymorze, Orłowo, Redłowo czy Sopot funkcjonują inaczej niż Jasień, Kokoszki, Chylonia czy Pustki Cisowskie-Demptowo.
Inna jest podaż gruntów, inna grupa kupujących, inne ceny i inne powody zakupu nieruchomości.
Możliwa jest więc sytuacja, w której średnia cena dla całego Trójmiasta pozostanie stabilna, ale w części lokalizacji mieszkania będą drożały, a w innych sprzedający będą musieli obniżać oczekiwania.
Lokalizacje nadmorskie mogą zachowywać się inaczej
W części nadmorskich lokalizacji podaż nowych nieruchomości jest naturalnie ograniczona.
Nie można dowolnie zwiększać liczby mieszkań w Orłowie, Sopocie czy najbardziej atrakcyjnych częściach Gdańska.
Takie rynki mogą być bardziej odporne na spadki, jeżeli zainteresowanie klientów pozostanie wysokie.
Nie oznacza to jednak, że każda nieruchomość blisko morza jest dobrze wyceniona. Również w segmencie premium może pojawić się oferta wystawiona zdecydowanie powyżej realnej wartości.
Na obrzeżach większe znaczenie będzie miała podaż
W rozwijających się częściach Gdańska i Gdyni powstaje więcej nowych mieszkań.
Jeżeli kilka inwestycji jednocześnie konkuruje o podobnego klienta, kupujący ma większą możliwość porównywania cen i negocjowania warunków.
To może ograniczać tempo wzrostu cen nawet wtedy, gdy liczba transakcji będzie rosła.
W takich lokalizacjach szczególnie istotne będą nowe projekty wprowadzane do sprzedaży w 2027 roku.
Czy warto czekać na spadek o 5%?
Załóżmy, że mieszkanie kosztuje obecnie 800 tys. zł.
Spadek ceny o 5% oznaczałby oszczędność 40 tys. zł. Przy spadku o 10% byłoby to 80 tys. zł.
To znaczące kwoty.
Jeżeli jednak kupujący przez rok wynajmuje mieszkanie za 3500 zł miesięcznie, przez 12 miesięcy zapłaci 42 tys. zł czynszu.
Przy spadku ceny nieruchomości o 5% finansowa korzyść z czekania zostałaby więc w dużej części skonsumowana przez dalszy najem.
To oczywiście uproszczony przykład, ale pokazuje, dlaczego przy decyzji nie można analizować wyłącznie przyszłej ceny mieszkania.
A co jeśli mieszkanie zdrożeje o 5%?
Wtedy lokal kosztujący obecnie 800 tys. zł będzie kosztował 840 tys. zł.
Jeżeli kupujący dodatkowo zapłaci przez rok 42 tys. zł za wynajem, różnica względem zakupu dzisiaj może przekroczyć 80 tys. zł.
Nie jest to prognoza, że taki scenariusz się wydarzy. Pokazuje jedynie ryzyko związane z próbą idealnego przewidzenia rynku.
Najważniejszy jest horyzont zakupu
Osoba kupująca mieszkanie na kilkanaście lat znajduje się w innej sytuacji niż inwestor planujący sprzedaż za dwa lata.
Przy długim horyzoncie kilkuprocentowa zmiana ceny w 2027 roku może mieć mniejsze znaczenie niż jakość nieruchomości, lokalizacja i cena uzyskana podczas negocjacji.
Przy krótkoterminowej inwestycji cena wejścia ma zdecydowanie większe znaczenie.
Nie każda przecena oznacza okazję
Mieszkanie przecenione z miliona do 900 tys. zł nie jest automatycznie atrakcyjne.
Jeżeli jego realna wartość wynosi 850 tys. zł, nadal pozostaje za drogie.
Z drugiej strony lokal bez żadnej obniżki może być dobrą ofertą, jeżeli od początku został prawidłowo wyceniony.
Właśnie dlatego podczas poszukiwania nieruchomości ważniejsza od liczby procentów przy czerwonej etykiecie „obniżka” jest analiza lokalnego rynku.
Czy ceny mieszkań spadną w 2027 roku?
Na podstawie danych dostępnych jesienią 2026 roku nie ma podstaw, aby traktować szeroki spadek cen jako pewny scenariusz.
Popyt wyraźnie się odbudował, a liczba sprzedawanych mieszkań wzrosła. Jednocześnie wysoka podaż nadal ogranicza presję na ceny. To tworzy warunki bardziej sprzyjające stabilizacji i lokalnym korektom niż jednolitemu ruchowi całego rynku.
W 2027 roku możemy więc zobaczyć jednocześnie spadki, stabilizację i wzrosty – zależnie od miasta, dzielnicy i rodzaju nieruchomości.
W Mio Casa działamy na rynku Trójmiasta i dlatego zamiast próbować przewidzieć jedną średnią cenę dla całej aglomeracji, analizujemy konkretne lokalizacje i nieruchomości. Dla kupującego znacznie ważniejsze jest to, czy konkretne mieszkanie jest dziś warte 700, 800 czy 900 tys. zł, niż to, czy ogólnopolska średnia za kilka miesięcy zmieni się o kilka procent.
Dobry zakup nie polega na idealnym trafieniu w najniższy punkt całego rynku. Polega na znalezieniu właściwej nieruchomości i kupieniu jej za cenę uzasadnioną lokalizacją, stanem oraz realnymi warunkami rynkowymi.
