Rynek mieszkaniowy jesienią 2026 roku znajduje się w interesującym momencie. Kupujących przybywa, sprzedaż nowych mieszkań wyraźnie wzrosła, a dostępność finansowania poprawiła się w porównaniu z wcześniejszym okresem. Mimo tego ceny mieszkań nie ruszyły gwałtownie w górę.
Nie oznacza to jednak, że mieszkania tanieją. Najnowsze dane pokazują raczej przejście rynku w spokojniejszą fazę: ceny nadal są wysokie i w wielu miejscach wyższe niż przed rokiem, ale tempo zmian jest znacznie mniej spektakularne niż podczas wcześniejszych fal wzrostowych.
Dla osoby planującej zakup mieszkania najważniejsze pytanie brzmi więc nie tylko „czy jest drogo?”, ale przede wszystkim: czy obecna stabilizacja utrzyma się, czy rosnący popyt ponownie zacznie podnosić ceny?
Ile kosztują mieszkania we wrześniu 2026 roku?
Według danych RynekPierwotny.pl średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Polsce we wrześniu 2026 roku wynosiła 15 675 zł za m². Było to o około 6% więcej niż rok wcześniej.
Średnia cena całego mieszkania znajdującego się w ofercie wynosiła około 827 tys. zł i również była o 6% wyższa w ujęciu rocznym.
Dane obejmują około 90% monitorowanych inwestycji deweloperskich w Polsce i można je sprawdzić w aktualizowanym zestawieniu cen mieszkań RynekPierwotny.pl.
6% wzrostu w ciągu roku to nadal zauważalna zmiana, ale sytuacja zdecydowanie różni się od okresów, w których ceny mieszkań rosły w największych miastach w tempie kilkunastu procent rocznie.
Warszawa prawie 20 tys. zł za metr, ale różnice między miastami są ogromne
Średnia ogólnopolska nie pokazuje rzeczywistych możliwości kupującego w konkretnym mieście.
We wrześniu 2026 roku średnia cena ofertowa nowego mieszkania w Warszawie wynosiła około 19 942 zł za m². W Gdańsku było to około 18 809 zł, w Krakowie 17 233 zł, a we Wrocławiu 15 977 zł.
Znacznie niższe ceny notowano między innymi w Łodzi – około 11 633 zł za m², Bydgoszczy – 11 553 zł oraz Kielcach – około 11 301 zł.
Oznacza to, że za 800 tys. zł można dziś kupić zupełnie inną nieruchomość zależnie od miasta. Przy średnich cenach jest to około 40 m² nowego mieszkania w Warszawie, ale blisko 70 m² w Łodzi.
Ceny nie rosną już tak szybko jak wcześniej
Jednym z najważniejszych sygnałów z ostatnich miesięcy jest wyhamowanie dynamiki cen.
Według danych Otodom w żadnym z siedmiu największych rynków mieszkaniowych roczna dynamika średnich cen ofertowych nowych mieszkań w sierpniu 2026 roku nie przekraczała 10%.
Jednocześnie sprzedaż była bardzo mocna. Na siedmiu największych rynkach deweloperzy sprzedali w sierpniu ponad 4,3 tys. mieszkań, czyli o około 25% więcej niż rok wcześniej.
Od początku 2026 roku do końca sierpnia sprzedano już ponad 32 tys. nowych mieszkań – około 40% więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku.
Szczegółowe dane można znaleźć w analizie Otodom dotyczącej sytuacji na rynku nowych mieszkań.
Sprzedaż rośnie szybciej niż ceny
To jedna z najciekawszych cech obecnego rynku.
Gdyby wzrost popytu automatycznie przekładał się na ceny, przy sprzedaży wyższej o kilkadziesiąt procent można byłoby oczekiwać bardzo mocnych podwyżek. Na razie taki scenariusz się nie realizuje.
Jednym z powodów jest podaż. Deweloperzy w poprzednich okresach zgromadzili stosunkowo dużą ofertę mieszkań, a w trzecim kwartale zaczęli dodatkowo wprowadzać więcej projektów z popularniejszego, tańszego segmentu.
Rynek jest więc w stanie obsłużyć część zwiększonego popytu bez natychmiastowej presji na gwałtowne podnoszenie cenników.
Tańsze mieszkania wracają do oferty deweloperów
We wrześniu pojawiło się kolejne interesujące zjawisko. Po miesiącach wprowadzania droższych projektów deweloperzy zaczęli uzupełniać ofertę mieszkaniami z niższych segmentów cenowych.
Nie oznacza to masowych przecen istniejących mieszkań. Zmienia się natomiast struktura tego, co trafia do sprzedaży.
Nowa inwestycja na obrzeżach miasta może mieć znacznie niższą cenę za metr niż projekt w centralnej lokalizacji. Jeżeli takich lokali pojawia się więcej, średnia cena dla całego miasta może spaść nawet bez obniżania ceny któregokolwiek wcześniej oferowanego mieszkania.
Takie zjawisko było już widoczne w Warszawie, gdzie wcześniejszy spadek średniej ceny wynikał w dużej mierze właśnie z pojawienia się większej liczby mieszkań z segmentu popularnego.
Spadek średniej ceny nie zawsze oznacza przecenę mieszkań
To bardzo ważne przy czytaniu informacji o rynku nieruchomości.
Załóżmy, że w jednym miesiącu większość nowych mieszkań trafiających do sprzedaży znajduje się w centrum miasta i kosztuje 25 tys. zł za m². Miesiąc później deweloperzy rozpoczynają kilka dużych inwestycji na obrzeżach w cenie 14–16 tys. zł za m².
Średnia cena wszystkich mieszkań może spaść, mimo że żaden deweloper nie obniżył ceny istniejącego lokalu nawet o złotówkę.
Dlatego analizując rynek, trzeba patrzeć nie tylko na średnią, ale również na medianę, strukturę oferty, lokalizację oraz konkretny segment nieruchomości.
Mieszkania popularne i premium zaczynają żyć własnym życiem
Rynek mieszkaniowy jest coraz mniej jednorodny.
RynekPierwotny.pl zwraca uwagę, że zmiany cen w poszczególnych segmentach potrafią wyglądać zupełnie inaczej. W Warszawie we wrześniu w ofercie można było znaleźć zarówno mieszkania kosztujące mniej niż 9,5 tys. zł za m², jak i lokale przekraczające 53 tys. zł za m².
W Krakowie rozpiętość wynosiła od około 8,8 tys. do 37,6 tys. zł, a w Trójmieście od około 8,1 tys. do 36,6 tys. zł za m².
Więcej na temat różnic między segmentami można przeczytać w analizie BIG DATA RynekPierwotny.pl.
Dla kupującego oznacza to, że informacja o średniej cenie w mieście jest dopiero początkiem analizy.
Co dzieje się na rynku wtórnym?
Rynek mieszkań używanych również nie pokazuje obecnie szerokiej przeceny.
Według danych Otodom w drugim kwartale 2026 roku zagregowana średnia cena ofertowa mieszkań z rynku wtórnego w siedmiu największych miastach wynosiła około 15,5 tys. zł za m². Była o około 3% wyższa niż rok wcześniej.
W Warszawie roczny wzrost wynosił około 2,7%, natomiast w Trójmieście około 6,9%.
Jednocześnie w części miast wzrost nominalny był tak niewielki, że po uwzględnieniu inflacji można mówić o realnym spadku wartości.
Nie mamy więc jednego ogólnopolskiego trendu, według którego wszystkie mieszkania szybko drożeją albo wszystkie zaczynają tanieć.
Ofert mieszkań używanych zaczęło ubywać
W sierpniu 2026 roku na rynku wtórnym pojawił się kolejny sygnał, który warto obserwować.
Według danych przytaczanych przez BIG DATA RynekPierwotny.pl pod koniec sierpnia w całym kraju dostępnych było około 134,5 tys. mieszkań z drugiej ręki wobec około 137 tys. miesiąc wcześniej.
Do sprzedaży trafiło około 30,5 tys. nowych ofert, natomiast z rynku zniknęło około 33 tys. lokali sprzedanych lub wycofanych.
Oferta zaczęła się więc kurczyć, ale na razie nie przełożyło się to na powszechne wzrosty cen.
Dane opisuje analiza rynku wtórnego BIG DATA RynekPierwotny.pl.
Rynek pierwotny zaczyna mocniej konkurować z wtórnym
Duża oferta deweloperska ma znaczenie również dla właścicieli mieszkań używanych.
Jeżeli w tej samej lokalizacji kupujący może wybierać pomiędzy kilkuletnim mieszkaniem za 750 tys. zł a nowym lokalem za podobną kwotę, sprzedający na rynku wtórnym nie może ustalać ceny całkowicie w oderwaniu od konkurencji.
Dotyczy to szczególnie mieszkań, które wymagają dodatkowego remontu.
Właściciel może oczekiwać 800 tys. zł, ale jeżeli kupujący musi dodatkowo wydać 100 tys. zł na modernizację, będzie porównywał łączny koszt z ceną gotowego lub nowego lokalu.
Duża podaż mieszkań deweloperskich może więc działać stabilizująco również na ceny mieszkań używanych.
Czy kupujących będzie dalej przybywać?
To jeden z kluczowych czynników dla cen w kolejnych miesiącach.
W sierpniu popyt na mieszkania z rynku wtórnego był według Otodom o około 9% wyższy niż rok wcześniej. Jednocześnie wzrosła liczba osób zainteresowanych kredytami mieszkaniowymi.
Poprawa dostępności finansowania może przywracać na rynek klientów, którzy wcześniej odłożyli zakup z powodu wysokiej raty lub niewystarczającej zdolności.
Jeżeli proces będzie kontynuowany, sprzedający mogą zyskać silniejszą pozycję negocjacyjną.
Czy to oznacza kolejną falę wzrostu cen?
Niekoniecznie.
Do mocnego wzrostu cen potrzebne jest zwykle połączenie silnego popytu z ograniczoną podażą. Obecnie pierwszy z tych elementów wyraźnie się poprawia, ale podaż – szczególnie na rynku deweloperskim – nadal stanowi przeciwwagę.
Jeżeli deweloperzy będą uzupełniali ofertę w tempie odpowiadającym sprzedaży, ceny mogą przez dłuższy czas rosnąć umiarkowanie albo pozostawać relatywnie stabilne.
Jeżeli natomiast sprzedaż zacznie zdecydowanie przewyższać liczbę nowych mieszkań wprowadzanych na rynek, presja na ceny może ponownie wzrosnąć.
Co może podnieść ceny mieszkań w kolejnych miesiącach?
Najważniejszym czynnikiem byłaby dalsza poprawa dostępności kredytów i zdolności kredytowej kupujących.
Jeżeli większa liczba gospodarstw domowych będzie mogła finansować zakup, liczba potencjalnych nabywców wzrośnie.
Znaczenie będzie miała również podaż nowych inwestycji, ceny gruntów, koszty realizacji projektów oraz ogólna sytuacja gospodarcza.
Na lokalnych rynkach wpływ mogą mieć również znacznie bardziej przyziemne czynniki: rozpoczęcie dużej inwestycji, poprawa komunikacji, nowa infrastruktura albo pojawienie się dużego pracodawcy.
Co mogłoby zatrzymać wzrosty?
Przede wszystkim duża liczba mieszkań dostępnych w sprzedaży.
Jeżeli klient może wybierać spośród wielu podobnych lokali, trudniej narzucić mu wyższą cenę. Zwiększa się również przestrzeń do negocjacji lub stosowania promocji.
Drugim czynnikiem jest granica możliwości finansowych kupujących. Cena mieszkania może rosnąć tylko tak długo, jak długo istnieje wystarczająco duża grupa klientów mogących ją zapłacić.
Nawet przy dużym zainteresowaniu nieruchomościami zbyt wysoka cena powoduje wydłużenie czasu sprzedaży.
Czy warto czekać na spadek cen?
Aktualne dane nie pokazują ogólnopolskiej fali przecen, na której można bezpiecznie oprzeć decyzję o odłożeniu zakupu.
W niektórych segmentach i lokalizacjach ceny mogą spadać. W innych pozostają stabilne, a jeszcze gdzie indziej nadal rosną.
Znacznie bardziej praktyczne jest obserwowanie konkretnego rynku: miasta, dzielnicy, metrażu i typu mieszkania, którego rzeczywiście szukamy.
Jeżeli mieszkania spełniające określone kryteria pojawiają się rzadko, ogólnopolska średnia ma niewielkie znaczenie.
Cena ofertowa to jeszcze nie cena sprzedaży
Przy analizie rynku wtórnego szczególnie ważne jest rozróżnienie ceny widocznej w ogłoszeniu od kwoty ostatecznie zapłaconej przez kupującego.
Sprzedający może wystawić mieszkanie za 850 tys. zł, ale transakcja może zostać zawarta za 810 tys. zł. W innym przypadku atrakcyjny lokal może znaleźć kupca bez istotnej negocjacji.
Dlatego pojedyncze ogłoszenia nie wystarczą do prawidłowej wyceny nieruchomości.
Trzeba porównać podobne lokale, czas ich obecności na rynku, standard, piętro, budynek, lokalizację i rzeczywistą konkurencję.
Dobra cena zakupu jest ważniejsza niż idealne trafienie w cykl rynkowy
Próba kupienia mieszkania dokładnie w najtańszym momencie jest bardzo trudna. Najniższy punkt rynku zazwyczaj można rozpoznać dopiero po czasie.
Znacznie większe znaczenie ma znalezienie konkretnej nieruchomości w cenie uzasadnionej jej standardem i lokalizacją.
Mieszkanie wystawione 70 tys. zł powyżej realnej wartości nie staje się dobrą ofertą tylko dlatego, że cały rynek chwilowo jest stabilny. Z drugiej strony atrakcyjnie wyceniony lokal może być interesujący nawet wtedy, gdy średnie ceny w mieście lekko rosną.
Co obecna sytuacja oznacza dla sprzedających?
Rosnąca aktywność kupujących jest dobrą informacją, ale nie oznacza, że każda cena zostanie zaakceptowana.
Kupujący mają dziś dostęp do dużej liczby danych, porównują rynek pierwotny i wtórny oraz szybko widzą oferty znacząco odbiegające ceną od podobnych nieruchomości.
Zbyt wysoka cena początkowa może spowodować, że mieszkanie będzie przez wiele miesięcy pozostawało w ogłoszeniach. Kolejne obniżki mogą później osłabić pozycję negocjacyjną właściciela.
Dlatego właściwa wycena na początku sprzedaży pozostaje jednym z najważniejszych elementów całego procesu.
Ceny mieszkań pod koniec 2026 roku – bardziej stabilizacja niż kolejny boom
Dane dostępne na początku października nie pokazują początku szerokiej przeceny mieszkań. Nie pokazują również powrotu do gwałtownych, dwucyfrowych wzrostów cen na największych rynkach.
Sprzedaż rośnie, popyt jest mocniejszy, a jednocześnie duża oferta i pojawianie się tańszych projektów deweloperskich ograniczają presję cenową.
To może być korzystne zarówno dla kupujących, jak i sprzedających. Kupujący mają większy wybór i czas na porównanie ofert, natomiast właściciele dobrze wycenionych nieruchomości trafiają na rynek, na którym aktywność nabywców wyraźnie wzrosła.
W Mio Casa analizujemy konkretną nieruchomość i jej lokalny rynek zamiast opierać wycenę wyłącznie na średnich dla całego miasta. Przy zakupie pomagamy porównać dostępne oferty, a przy sprzedaży ustalić cenę, która uwzględnia rzeczywistą konkurencję i aktualną sytuację rynkową.
Jesienią 2026 roku szczególnie ważne jest właśnie to podejście. Rynek nie porusza się już jednym tempem – różnice pomiędzy miastami, dzielnicami i segmentami nieruchomości są coraz większe.
